Cass. 3ème civ., 26 mars 2020, n° 19-10.223

LES CLÉS POUR COMPRENDRE …

Un bail commercial peut comporter une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de manquement du preneur à ses obligations contractuelles, notamment pour défaut de paiement des loyers et des charges.

Stipulée dans l’intérêt du bailleur, une telle clause ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et se caractérise par son automaticité. Dès lors que ses conditions d’application sont réunies, le Tribunal doit en effet constater l’acquisition de la clause, le recours au juge permettant alors au bailleur d’obtenir l’autorisation d’expulser le preneur défaillant.

Il est toutefois possible pour le preneur de demander au juge l’octroi de délais de grâce, ce qui a pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire, étant précisé que le non-respect ultérieur de ces délais entraîne la résiliation du bail. Une telle demande n’est recevable que lorsque la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée.

Dans ce cadre, en cas d’ouverture d’une procédure collective du preneur, notamment d’une sauvegarde ou d’un redressement judiciaire, le Code de commerce prévoit un régime tendant à favoriser le maintien du bail commercial, en raison de son importance pour sauver l’entreprise en difficulté.

… LE SENS DE LA DÉCISION COMMENTÉE

Dans cet arrêt, la Cour de cassation énonce que : « l’action introduite par le bailleur, avant le jugement d’ouverture d’une procédure collective contre le preneur, en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de paiement des loyers ou des charges afférents à une occupation antérieure à ladite procédure, ne peut plus être poursuivie après ce jugement dès lors qu’elle n’a donné lieu à aucune décision passée en force de chose jugée ».

Il est en effet rappelé que l’ouverture d’une procédure collective a pour effet d’interdire aux créanciers antérieurs d’exercer une action en justice tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent.

En conséquence, deux situations doivent être distinguées :

– soit le bail commercial a été définitivement résilié avant l’ouverture de la procédure collective par une décision de justice passée en force de chose jugée : le bailleur est en droit de poursuivre l’expulsion du preneur pendant la période d’observation de la procédure collective ;

– soit le bail commercial n’a pas été définitivement résilié avant l’ouverture de la procédure, faute de décision passée en force de chose jugée : il est alors impossible pour le bailleur de poursuivre une action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers antérieurs.

Cette nécessité d’obtenir une décision passée en force de chose jugée, pour que la résiliation du bail soit considérée comme définitivement acquise, s’explique par le fait que, tant qu’une telle décision n’a pas été rendue, il est toujours possible pour le preneur d’obtenir du juge la suspension des effets de la clause résolutoire.

La solution de la décision commentée, qui s’inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation (voir récemment : Cass. 3ème civ., 4 juillet 2019, n° 18-16.453), mérite d’être rappelée dans la mesure où certaines juridictions du fond, comme ici la cour d’appel d’Aix-en-Provence dont l’arrêt est cassé, continuent de statuer en sens inverse.

En définitive, il est donc de l’intérêt du bailleur de faire constater, sans attendre, l’acquisition de la clause résolutoire en cas de défaut de paiement de loyers. De son côté, le preneur en difficulté sera bien inspiré de solliciter rapidement l’ouverture d’une procédure collective s’il veut éviter la résiliation de son bail commercial par le jeu de la clause résolutoire.